A construção de uma habitação é um projeto de enorme complexidade que engloba imensos aspectos e tarefas normalmente desempenhadas por especialistas. As etapas, burocracias, decisões e imprevistos são tantos, que facilmente acontecem derrapagens orçamentais e de calendário o que faz qualquer família perder a cabeça.
Vamos, ao longo deste artigo, passar por um conjunto de etapas a ter em conta na realização do sonho de construir uma casa. O objectivo é ajudá-lo para que possa decidir avançar ou reconsiderar a compra de uma habitação a construir, e se decidir avançar, fazê-lo com maior confiança!
1. Terreno para construir
A primeira coisa com a qual terá de lidar é adquirir um terreno para construção. A escolha do terreno é um dos passos mais importantes de todo o processo, uma vez que está a escolher a localização e a base de construção para a futura habitação. A compra do terreno deve sempre ser acompanhada por um especialista que lhe transmita confiança e que possa avaliar se é adequado para a construção em vários aspectos. Em termos geológicos, é importante precaver-se em relação às linhas de água, à morfologia do terreno e aos declives e se não forem adequados, podem resultar em custos adicionais para correções necessárias.
Por outro lado, o terreno deve estar localizado numa área autorizada para construção e contar com infraestruturas básicas, como saneamento e eletricidade, entre outras. Caso o terreno não possua estas infraestruturas, poderá incorrer em custos adicionais.
Antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda ou a escritura, entre em contato com a Câmara Municipal e solicite a planta topográfica, que reflete as diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor Municipal (PDM) em relação ao que é permitido ou não fazer no terreno que pretende adquirir.
2. Projeto de arquitetura
Esta é a fase em que os sonhos começam a ganhar forma. No início, tudo parece mais fácil e todas as possibilidades parecem alcançáveis, o que pode levar a adicionar cada vez mais elementos ao projeto. É importante considerar que quanto mais detalhado for o projeto, menores serão as probabilidades de prazos e problemas de orçamentos durante a construção. Procure gabinetes de arquitetura nas proximidades do local de construção, solicite pelo menos 3 propostas e compare. É importante ter várias propostas, não só por causa dos valores, mas também para ter uma ideia da qualidade que poderá esperar de cada gabinete e dos serviços que oferecem.
3. Licenciamento de construção
Agora que tem o projeto de arquitetura, deve iniciar os procedimentos de licenciamento junto das autoridades competentes. Essa fase deve ser conduzida de forma adequada para evitar um verdadeiro pesadelo burocrático. Atualmente, muitos gabinetes de arquitetura e engenharia prestam serviços de licenciamento para tornar tudo mais simples para o cliente. Essa opção pode poupar muitas dores de cabeça!
4. Financiamento à compra de habitação
A fase de financiamento começa quando há um projeto de arquitetura aprovado, projeto de execução e orçamento da obra. Até esse ponto, podia contar com simulações de crédito para perceber a sua capacidade de endividamento e a sua taxa de esforço do agregado familiar. Essas informações são de extrema importância para que tenha uma noção inicial de quanto poderá gastar e possa comunicar aos projetistas o orçamento disponível.
Para o crédito propriamente dito, é necessário ter toda a documentação organizada e atualizada, além de não ultrapassar os valores previamente determinados nas simulações. Lembre-se de que, no caso de créditos para a compra de um imóvel, os valores financiados são imediatamente entregues, enquanto no caso de crédito para construção, os valores são disponibilizados em tranches à medida que as obras avançam. Portanto, é importante conversar e definir com o empreiteiro um plano de obras detalhado e compreender o esquema de pagamentos, para evitar problemas de liquidez durante o processo.
A entidade bancária designará um técnico para acompanhar o desenvolvimento das obras sempre que solicitar, para poder libertar recursos financeiros. É importante destacar que essas visitas têm custos associados, portanto, quanto mais vezes solicitar o acompanhamento, mais terá de pagar.
5. Impostos a pagar com escrituras e não só
Assim que realizar a escritura do terreno, será necessário liquidar o IMT, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas. As taxas podem variar de acordo com a localização (Portugal Continental ou Ilhas), com a finalidade (habitação própria e permanente, habitação secundária ou outros) e com o valor do terreno. Além disso, terá ainda que pagar o Imposto de Selo sobre a utilização de crédito.
A partir do momento da escritura, deverá também contar com o pagamento do IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis, que é liquidado anualmente e cuja taxa pode variar de acordo com o município em que o imóvel está localizado.
6. Contratar um empreiteiro para construir a casa
Na verdade, a relação com o empreiteiro já se inicia antes, para obter um orçamento para apresentar ao banco. Sem um orçamento, não há obtenção de crédito. A escolha do empreiteiro é de extrema importância, uma vez que será ele quem vai materializar todo o sonho projetado. Deverá ser cauteloso ao estabelecer essa relação e estar bem informado sobre seus direitos e deveres, bem como sobre a legislação aplicável. Em alguns casos, pode ser útil contar com o apoio de um jurista para garantir a celebração e execução de um contrato de empreitada que cumpra, acima de tudo, os prazos estipulados.
7. A receção de obra
A receção da obra é o momento que marca o final do processo, mas isso não significa que deva ser negligenciado. Nessa fase, o arquiteto realizará uma inspeção da obra para garantir que tudo tenha sido executado de acordo com o projeto. É recomendável exigir a entrega de uma pasta contendo toda a documentação referente às recomendações de manutenção, reparações e segurança. Por fim, é necessário solicitar a licença de habitabilidade junto à Câmara Municipal.
Parabéns! Pode agora mudar-se para a sua nova casa de sonho. Como pode ver, existem muitas etapas e procedimentos envolvidos, abrangendo diversas especialidades. Pode também perceber que o processo nem sempre é linear, e que alguns assuntos devem ser tratados de forma antecipada para avançar rapidamente, especialmente se precisar de crédito, o que acontece geralmente. No meio de tantos procedimentos, muitas coisas podem não correr como previsto, seja devido a atrasos na entrega de documentos, a problemas na condução de certos procedimentos ou até mesmo ao não cumprimento dos prazos de construção. É raro encontrar alguém que tenha conseguido construir uma casa dentro dos prazos estabelecidos ou que não tenha dito no final: "Nunca mais farei isso!"
Nas Cooperativas de Habitação da MOME, a construção das casas passa por todas as fases mencionadas anteriormente. Contudo, a adesão a qualquer uma das nossas cooperativas só ocorre quando todo o processo descrito acima já está estabelecido, ou seja, quando o terreno foi escolhido, o projeto de arquitetura e engenharia foi desenvolvido, o contrato de empreitada foi negociado, o financiamento foi pré-aprovado e uma equipa de gestão está a garantir, desde o início, o funcionamento transparente e eficiente da cooperativa. São inúmeras as vantagens em comprar uma casa através de uma cooperativa MOME. A economia de tempo, as dores de cabeça, a burocracia e a falta de respostas a e-mails não têm preço. É por essas e outras razões que afirmamos, com total segurança, que oferecemos a forma inteligente de comprar casa!