FAQS

Apesar das primeiras cooperativas de habitação em Portugal datarem do século XIX e de o direito à sua constituição estar consagrado no artigo 61º da Constituição da República, são muitas as dúvidas que persistem acerca do seu objetivo, funcionamento e vantagens.
Na lei portuguesa, as cooperativas são enquadradas pela Lei nº 119/2015 que aprova o código cooperativo e define uma cooperativa como uma associação autónoma de pessoas que se unem voluntariamente para satisfazer necessidades e aspirações económicas, sociais e culturais comuns. No caso concreto das cooperativas de habitação é o DL 502/99 que estabelece o regime jurídico das cooperativas do Ramo de Habitação e Construção e as reconhece como uma “forma de resolução do problema habitacional”. De acordo com este diploma, as cooperativas de habitação e construção têm por objeto principal a promoção, construção ou aquisição de fogos para habitação dos seus membros, bem como a sua manutenção, reparação ou remodelação. A admissão de membros (cooperadores) só poderá ser condicionada pela existência de programas em que os membros possam ser integrados. No caso das cooperativas geridas pela MOME, as regras de inclusão dos cooperadores no programa habitacional são definidas pelo Regulamento de cada cooperativa.

Este diploma define ainda duas alternativas para o regime de propriedade dos fogos:
Propriedade Coletiva – em que a propriedade dos fogos se mantém na cooperativa e que tipicamente se destinam ao arrendamento a cooperadores; Propriedade Individual – em que a propriedade de cada casa passa para o cooperador a quem a casa for atribuída de acordo com os critérios definidos em assembleia geral, através de escritura pública.

No caso específico das cooperativas geridas pela MOME até à data, o regime de propriedade é individual, o que significa que após a conclusão da construção, cada cooperador adquire a propriedade plena do seu imóvel através de escritura pública, passando a partir desse momento a ser proprietário de pleno direito da sua casa.

A vantagem imediata da aquisição de casa através de uma cooperativa resulta da eliminação da margem do promotor imobiliário, uma vez que em regime de cooperativa cada cooperador é promotor da construção da sua própria casa o que permitirá a aquisição a preço de custo.

A aquisição de casa através de uma cooperativa tem múltiplas vantagens associadas que importa clarificar:

Aquisição de casa a preço de custo

A vantagem imediata está associada ao preço de aquisição da habitação, quando comparada com outra de localização e qualidade equivalentes, e resulta da circunstância de, no regime cooperativo, o cooperador a quem for atribuída casa, ser o promotor da construção da sua própria casa, não tendo, deste modo, de remunerar a margem de rentabilidade (lucro) que o promotor imobiliário tradicional normalmente exige.

É por esse motivo que podemos afirmar que a casa é adquirida a preço de custo, sem que haja margens de rentabilidade escondidas de qualquer uma das partes envolvidas, uma vez que o promotor é o próprio cooperador.

Esta especificidade do modelo cooperativo permite que nas cooperativas geridas pela MOME, tipicamente as casas possam ser adquiridas pelos cooperadores por valores abaixo dos valores praticados no mercado para ofertas com características e localização equivalentes.

Vantagens Fiscais

Ao reconhecer as cooperativas do Ramo de Habitação e Construção como uma “forma de resolução do problema habitacional” (DL 502/99), a lei portuguesa concede às cooperativas vantagens fiscais atribuídas pelo artigo 66º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais que se traduzem na isenção de pagamento de IMT na aquisição do terreno, IMI e de imposto de selo em todos os atos, contratos, documentos, títulos e outros factos, incluindo as transmissões de bens.

Uma vez que em regime cooperativo o preço de cada casa corresponde ao somatório de custos necessários para a sua construção, esta vantagem fiscal repercute-se proporcionalmente na redução do custo que cada cooperador irá pagar pela sua casa.

Transparência do Processo e Acesso à Informação

A credibilidade e a confiança são valores que balizam a nossa conduta. Na base da confiança estão a transparência dos processos e o acesso a toda a informação. É por esse motivo que somos proativos na clarificação de expectativas e na partilha de informação acerca de direitos, obrigações e responsabilidades a todos os interessados em aderir à cooperativa, e acerca de tudo o que de relevante se passa na cooperativa, a todos aqueles que dela fazem parte.

• Antes da Adesão
  Nas cooperativas de habitação geridas pela MOME, qualquer pessoa que manifeste a sua intenção e demonstre as condições exigidas para assumir as responsabilidades como cooperador, terá oportunidade de aceder a informação e documentação caracterizadores do programa de intervenção e das casas que o integram; credencial da CASES (Cooperativa António Sérgio para a Economia Social); Regulamento e Estatutos da Cooperativa; preços e notas explicativas da formação do preço de cada casa; minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda utilizado pela Cooperativa; escritura, caderneta predial e registo da conservatória do registo predial do terreno; atas da Assembleia Geral, do Conselho Fiscal e da Administração da Cooperativa, bem como todos os contratos celebrados até à data por parte da Cooperativa.
  
  Procura-se deste modo garantir que cada interessado possa avaliar de forma completamente sustentada, os direitos, obrigações e responsabilidades de que passará a ser detentor se decidir ser membro de uma cooperativa com gestão MOME
  
  
• Após Adesão
  Após a formalização da adesão à Cooperativa, cada cooperador terá ao seu dispor um conjunto de instrumentos e canais de comunicação que lhe permitirão ter acesso completo a toda a informação relevante da atividade da cooperativa:
  
  Assembleias Gerais da Cooperativa: reuniões formais de cooperadores para análise, discussão de assuntos de interesse geral, designadamente para aprovação do balanço, plano de atividades e relatórios de contas e pareceres do Órgão de Fiscalização
  
  Pareceres do Órgão de Fiscalização da Cooperativa: responsável pela verificação do cumprimento da lei, dos estatutos e dos regulamentos, bem como das deliberações da Assembleia Geral.
  
  Update Letter da Administração da Cooperativa: Mensalmente o Órgão de Administração da Cooperativa enviará a cada cooperador uma comunicação com informação acerca da atividade da cooperativa e do andamento da obra de construção Visitas à obra: Trimestralmente o Órgão de Administração marcará e conduzirá visitas guiadas à obra para que todos os cooperadores possam ser informados acerca das questões que julgarem relevantes relacionadas com a obra Atendimento Presencial: Qualquer cooperador poderá marcar reuniões com o departamento de comunicação da MOME, em complemento com os representantes da cooperativa para obterem os esclarecimentos que julgarem necessários
  
  
• Equipa Profissional Dedicada
  A construção de uma casa é um processo complexo do ponto de vista técnico e do ponto de vista processual, que envolve a identificação e compra de um terreno, o licenciamento e a produção e aprovação de projetos de arquitetura e especialidades, a negociação e contratação de empreiteiros e outros prestadores de serviços e o acompanhamento e fiscalização de todo o processo. É, por isso, comum ouvir histórias em que o promotor se sente perdido ao longo do processo e em que o produto final não corresponde ao que foi projetado, os prazos de licenciamento e construção se arrastam no tempo e os orçamentos ganham vida própria e excedem o previsto inicialmente. Na gestão profissional de cooperativas, o facto de a sociedade gestora reunir um conjunto de profissionais exclusivamente dedicados, com competência e experiência nas diversas áreas e especialidades envolvidas no processo, constitui uma garantia fundamental dos interesses dos cooperantes e uma salvaguarda que as coisas vão acontecer com qualidade, nos prazos e dentro do orçamento previsto inicialmente.
  
  
• Garantia
  De modo a salvaguardar preocupações com eventuais problemas com as habitações, todos os cooperadores que vierem a adquirir casa numa cooperativa com gestão MOME beneficiarão de seguro decenal.
  
  
• Redução do Nível de Risco
  Nas cooperativas geridas pela MOME, quando se dá a abertura do processo de adesão a cooperadores, a maior parte das etapas que envolvem burocracia e risco associado a prazos, já foram superadas. Isto significa que os cooperadores não terão de preocupar-se com terrenos, levantamentos topográficos, projetos de arquitetura, licenciamento de especialidades, contratação de empreiteiros ou seguros, porque todas estas questões já terão sido tratadas pela MOME. Após consulta de toda a informação e documentação que comprova a caracterização e formalização destas etapas, os interessados que tenham capacidade para assumir as obrigações e deveres inerentes à qualidade de membro terão apenas de decidir aderir ou não à cooperativa.

É por este conjunto de vantagens que podemos afirmar que comprar casa nas cooperativas geridas pela MOME é a forma inteligente de comprar casa.

A Lei nº 119/2015 que aprova o código cooperativo define no seu artigo 3º os princípios cooperativos a que todas as cooperativas estão obrigadas.

O 2º princípio cooperativo estabelece a Gestão Democrática dos Membros, segundo o qual “as cooperativas são organizações democráticas geridas pelos seus membros, os quais participam ativamente na formulação das suas políticas e na tomada de decisões. Os homens e mulheres que exerçam funções como representantes eleitos são responsáveis perante o conjunto de membros que os elegeram”.

Na sua essência, este princípio determina que os responsáveis das cooperativas são os seus membros, que através de eleição escolhem aqueles que os representam nos órgãos sociais da cooperativa, cujos âmbito, responsabilidades e regras de funcionamento são estabelecidos no mesmo diploma.

No caso concreto das cooperativas com gestão MOME, os princípios previstos na lei são materializados nos seus estatutos que identificam a Assembleia Geral, o Órgão de Administração e o Órgão de Fiscalização como sendo os responsáveis pela gestão da cooperativa e pela salvaguarda do cumprimento da lei e do cumprimento dos estatutos e regulamento da cooperativa.

Assembleia Geral - A Assembleia Geral é o órgão supremo da cooperativa e é constituída por todos os membros em pleno gozo dos seus direitos. Neste órgão, cada cooperador dispõe de um voto, qualquer que seja a sua participação no capital da cooperativa e as suas deliberações, tomadas em termos legais e estatutários, são obrigatórias para os restantes órgãos e para todos os membros da cooperativa. De uma forma geral são exemplos de competências exclusivas da Assembleia Geral:

1. Alterar os estatutos e aprovar e alterar os regulamentos internos;
2. Aprovar a dissolução da Cooperativa;
3. Aprovar a associação da Cooperativa com outras pessoas coletivas;
4. Decidir da exclusão de cooperadores e funcionar como instância de recurso quanto à admissão de membros e em relação a sanções aplicadas pelo Órgão de Administração;
5. Decidir da aplicação dos excedentes gerados;
6. Decidir do exercício do direito de ação civil ou penal contra Órgão de Administração, Gerentes, outros mandatários e Órgão de Fiscalização;
7. Apreciar e votar anualmente o balanço, o relatório e as contas do Órgão de Administração, bem como o parecer do Órgão de Fiscalização;
8. Apreciar e votar o orçamento e plano de atividades para o exercício seguinte.

Órgão de Administração – o órgão de administração representa a cooperativa, é composto por um administrador único e tem, a título de exemplo, como incumbências principais:

1. Elaborar anualmente e submeter ao parecer do Órgão de Fiscalização e à apreciação e votação da Assembleia Geral o balanço, relatório e contas do exercício, bem como o orçamento e o plano de atividades para o ano seguinte;
2. Executar o plano de atividades anual;
3. Decidir sobre a admissão de novos membros e sobre a aplicação de sanções previstas nos estatutos e na lei;
4. Contratar e gerir o pessoal necessário às atividades da Cooperativa;
5. Representar a Cooperativa em juízo e fora dele;
6. Escriturar os livros nos termos da lei;
7. Assinar quaisquer contratos, cheques e demais documentos necessários à administração da Cooperativa, bem assim como aceitar, sacar e subscrever títulos de câmbio;
8. Negociar e contratar quaisquer empréstimos ou financiamentos com instituições de crédito, banca comercial ou departamentos do Estado, dar de hipoteca bens móveis ou imóveis da Cooperativa e proceder ao registo de tais atos outorgando em nome desta;
9. Celebrar com os cooperadores contratos promessa de compra e venda e escrituras de compra e venda com ou sem reserva de propriedade;
10. Comprar, vender, arrendar e locar bens móveis e imóveis, mediante parecer prévio do Órgão de Fiscalização e comunicação à primeira Assembleia Geral que venha a realizar-se;
11. Pôr em execução retificações do orçamento, desde que, com parecer favorável do Órgão de Fiscalização e no caso de se tratar tão só de transferências de verbas;
12. Velar pelo respeito da lei, dos estatutos, regulamentos internos e decisões dos outros órgãos.

Órgão de Fiscalização – Geralmente, os estatutos definem que a fiscalização da cooperativa é assegurada pelo fiscal único a quem compete designadamente:

1. Verificar o cumprimento da lei, dos estatutos e dos regulamentos, bem como as deliberações da Assembleia Geral;
2. Examinar, sempre que julgue conveniente, a escrita e toda a documentação da Cooperativa;
3. Verificar, quando creia necessário, o saldo de caixa e a existência de títulos e valores de qualquer espécie, o que fará constar das respectivas atas;
4. Emitir pareceres sobre o balanço, o relatório e as contas de exercício e o orçamento e o plano de atividades para o ano seguinte;
5. Emitir parecer sobre os assuntos que lhe sejam expostos pelo Órgão de Administração, bem como os que entenda convenientes para a boa prossecução dos objetivos da Cooperativa.

O enquadramento legal e regras a que estão sujeitas a constituição e gestão de cooperativas encerram em si um potencial de redução do custo de aquisição de habitação por diferentes ordens de fatores.

Em primeiro lugar, o artigo 17º do DL nº 502/99 que estabelece o regime jurídico das cooperativas do ramo de habitação e construção define que o custo da casa que cada cooperador irá pagar resulta da distribuição proporcional da soma dos seguintes valores:

1. Custo do terreno e infra-estruturas;
2. Custo dos estudos e projetos;
3. Custo da construção e dos equipamentos complementares quando integrados nas edificações;
4. Encargos administrativos com a execução da obra;
5. Encargos financeiros com a execução da obra;
6. Montante das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado;
7. Fundo para construção,

Assim, no regime cooperativo não há lugar à remuneração da taxa de rentabilidade (lucro) tradicionalmente exigida pelo promotor imobiliário, sendo esta absorvida por cada cooperador que, em regime cooperativo, paga a construção da sua própria casa. É por este motivo que podemos afirmar que o cooperador compra a sua casa a preço de custo.

Outro fator que contribui para a redução do custo de aquisição das casas, resulta das vantagens fiscais atribuídas pelo artigo 66º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais às cooperativas de habitação e construção que se materializam na isenção de pagamento de IMT na aquisição do terreno pela Cooperativa, IMI e de imposto de selo em todos os atos, contratos, documentos, títulos e outros factos, incluindo as transmissões de bens.

Estas vantagens fiscais repercutem-se proporcionalmente na redução do custo que cada cooperador irá pagar pela sua casa.

No caso concreto das cooperativas geridas pela MOME, importa ainda considerar o potencial de redução de custos que resulta da alocação de uma equipa de especialistas experientes em regime de exclusividade à gestão profissional das cooperativas, que se traduz em ganhos de eficiência em termos de controlo de qualidade, custos e prazos.

Por fim, como tempo é dinheiro, nas cooperativas geridas pela MOME, quando se dá a abertura do processo de adesão a cooperadores, a maior parte das etapas que envolvem custos associados a prazos já foram superadas, facto que reduz significativamente o risco de deslizes e processos de licenciamento sem fim à vista.

Ao reconhecer as cooperativas do Ramo de Habitação e Construção como uma “forma de resolução do problema habitacional” (DL 502/99), a lei portuguesa concede às cooperativas vantagens fiscais atribuídas pelo artigo 66º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais que se traduzem na isenção de pagamento de IMT na aquisição do terreno, IMI e de imposto de selo em todos os atos, contratos, documentos, títulos e outros factos, incluindo as transmissões de bens.

Uma vez que em regime cooperativo o preço de cada casa corresponde ao somatório de custos necessários para a sua construção, esta vantagem fiscal repercute-se proporcionalmente na redução do custo que cada cooperador irá pagar pela sua casa.

Os benefícios fiscais cessam no momento em que, quando a construção está concluída, cada cooperador faz a escritura da sua casa, uma vez que é neste momento que a propriedade do imóvel é transferida para o cooperador que terá de pagar IMT e imposto de selo no ato da escritura.

Nas cooperativas geridas pela MOME, o processo de desenvolvimento estrutura-se numa sequência de 4 etapas:

1 - Montagem

Na fase inicial de Montagem o desafio é criarem-se todas as condições para que uma oportunidade potencial evolua para um projeto quantificado e concretizável, capaz de ganhar o interesse e a confiança de quem quer comprar uma casa. Este desafio exige que se dê resposta a uma série de etapas:

A primeira etapa do projeto é a identificação do terreno onde o projeto irá desenvolver-se e a avaliação do enquadramento nas normas urbanísticas e capacidade construtiva permitida pelas autoridades responsáveis pelo licenciamento do projeto. Em paralelo, a MOME desenvolve um estudo de mercado com o objetivo de definir um conceito para o projeto (tipo de habitação, padrão de qualidade dos acabamentos, nível de infraestruturas e equipamentos) e um preço alvo para as habitações tendo em consideração os preços praticados pelo mercado.

Tipicamente, o projeto será considerado viável se for possível propor aos futuros cooperadores uma habitação com um preço alvo 15% a 20% inferior ao da oferta de mercado com qualidade e localização equivalentes.

Superada a primeira validação da viabilidade do projeto, a cooperativa é formalmente constituída e é feita a contratação da MOME para assumir a gestão da cooperativa.

A etapa seguinte é a aquisição dos direitos de propriedade do terreno e a contratação das equipas de arquitetura e especialidades que irão assegurar todos os trabalhos necessários para tramitar o licenciamento do projeto e a atribuição da licença de construção.

Quando o projeto é licenciado, inicia-se a consulta de mercado que irá conduzir à seleção e contratação das empresas de construção que irão assegurar a execução da obra e da empresa que irá fiscalizar a execução dos trabalhos de construção.

Inicia-se igualmente a identificação de potenciais interessados em vir a ser cooperadores.

Com os elementos reunidos até esse momento a cooperativa irá negociar e contratar o financiamento da construção.

Todas estas etapas serão asseguradas para poder definir as parcelas de custos cujo somatório irá definir o custo de aquisição das habitações, de acordo com o artigo 17º do DL nº 502/99 que estabelece o regime jurídico das cooperativas do ramo de habitação e construção:

• Custo do terreno e infra-estruturas;
• Custo dos estudos e projetos;
• Custo da construção e dos equipamentos complementares quando integrados nas edificações;
• Encargos administrativos com a execução da obra;
• Encargos financeiros com a execução da obra;
• Montante das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado;
• Fundo para construção, a fixar nos estatutos de cada cooperativa.

Nesse momento estarão reunidos todos os elementos necessários para poder avançar para a Fase de Adesão em que os interessados poderão integrar a cooperativa, que é dividido em duas.

2 – Adesão

A etapa de adesão é a fase em que o projeto é apresentado aos potenciais interessados e onde é feita a admissão dos cooperadores. Para o efeito, a cooperativa disponibilizará toda a informação relacionada com o projeto, designadamente o custo de aquisição de cada casa, bem como todos os documentos que permitirão aos potenciais interessados conhecer em detalhe todos os direitos e obrigações que decorrerão da sua admissão enquanto cooperadores de pleno direito. Caso decidam aderir à cooperativa e mediante o pagamento de um adiantamento do custo de aquisição da sua casa, os interessados serão admitidos.

3 - Construção

Esta é a fase em que a obra de construção das habitações e infraestruturas acontece, por um período tipicamente de 26 meses, embora a duração possa variar em função das características do terreno e da complexidade do projeto.

Para garantir a conformidade da qualidade, prazos de execução e estimativa orçamental, a fiscalização da obra é assegurada pela empresa contratada para o efeito na fase de montagem.

Para garantir que todos os cooperadores têm oportunidade de acompanhar a atividade da cooperativa e o andamento dos trabalhos de construção, serão criados instrumentos e canais de comunicação dedicados, para além das Assembleias Gerais para as quais todos os cooperadores são convocados:
Update Letter da Administração da Cooperativa: Mensalmente o Órgão de Administração da Cooperativa enviará a cada cooperador uma comunicação com informação acerca da atividade da cooperativa e do andamento da obra de construção.

Visitas à obra: Trimestralmente o Órgão de Administração marcará e conduzirá visitas guiadas à obra para que todos os cooperadores possam ser informados acerca das questões que julgarem relevantes relacionadas com a obra.

Atendimento Presencial: Qualquer cooperador poderá marcar reuniões com responsáveis dos órgãos sociais da cooperativa para obter os esclarecimentos que julgar necessários.

4 - Entrega

Quando a obra de construção for concluída, as casas serão entregues aos cooperadores a quem tenham sido atribuídas.

A entrega será feita mediante a realização de escritura que formalizará a transferência da propriedade da casa para o cooperador que a partir desse momento passará a ser proprietário de pleno direito da sua casa.

Quando falamos acerca de entradas de dinheiro por parte de cooperadores, importa distinguir 3 tipos de pagamentos: capital social e jóia, pagos no momento da adesão e os pagamentos relativos à aquisição da casa previstos no regulamento de cada cooperativa.

Capital Social da Cooperativa

O 3º Princípio Cooperativo – Participação Económica dos Membros - previsto no artigo 3º da Lei n.º 119/2015 , que enquadra o código cooperativo define que “Os membros contribuem equitativamente para o capital das suas cooperativas e controlam-no democraticamente.”

A contribuição equitativa de cada cooperador é definida pela sua participação no capital social da cooperativa, cujo processo de subscrição é definido pelos estatutos de cada cooperativa.

1. Jóia
   
   O artigo 16º da Lei n.º 119/2015, que enquadra o código cooperativo define que os estatutos das cooperativas devem conter obrigatoriamente o montante das jóias se estas forem exigíveis.
   
   Este valor só será pago uma vez no momento da admissão do cooperador e, ao contrário do que acontece com o capital social, o valor da jóia não poderá ser transmitido, nem reembolsado em caso de demissão ou exclusão do cooperador.



2. Pagamentos relativos à aquisição da casa
   
   O regulamento interno de cada cooperativa irá definir os momentos de pagamento, cujo somatório perfaz o valor total que cada cooperador a quem tenha sido atribuída uma casa irá pagar pela sua habitação.
   
   De forma geral, é expectável que no momento de formalização da adesão o cooperador tenha pago 30%, sendo que os restantes 70% serão devidos à data da escritura.