A habitação é, sem dúvida, o tema mais transversal e menos resolvido do nosso tempo. Em Portugal, há anos que o debate tem pecado por ser parcelar. Frequentemente, ficamos presos em trincheiras ideológicas que opõem o Estado ao Mercado, esquecendo que a habitação é, acima de tudo, um direito e uma infraestrutura social essencial para a vida das pessoas.

A 16 de dezembro de 2025, a Europa deu um passo decisivo ao consolidar esta visão: a habitação deixou de ser encarada apenas como mercado ou política social para passar a ser vista como infraestrutura essencial. Esta mudança de paradigma é profunda e estratégica.

 

Redefinir o que é uma habitação adequada

Durante décadas, o conceito de habitação adequada foi reduzido a indicadores básicos de salubridade dos edifícios ou ao acesso à propriedade. Hoje, essa definição é insuficiente. Uma habitação justa e contemporânea deve ser definida por três dimensões: acessibilidade económica da habitação, adequação funcional e estabilidade.

Em Portugal, enfrentamos o fenómeno de famílias que auferem rendimentos que as excluem da habitação social clássica – tradicionalmente reservada a agregados de rendimentos muito baixos –, mas que não possuem capacidade financeira para suportar os preços do mercado livre, muitas vezes desligados dos custos reais de produção.

Nos tempos atuais, a habitação adequada tem de responder às necessidades de quem está "no meio". Para este segmento, a habitação adequada define-se pelo modelo de cost-rental. Em vez de se definir a renda pelo máximo que o mercado aguenta, o valor é calculado a partir do custo real de produzir, financiar e gerir o imóvel, com uma margem limitada.

Não se trata apenas de metros quadrados, mas de previsibilidade. Uma casa cuja renda não consome mais de 30% do rendimento disponível é uma casa que permite o consumo noutros setores, que permite a poupança e o investimento na educação dos filhos. Por isso, o novo paradigma europeu foca-se na criação de um "terceiro pilar" que ocupe o espaço vazio entre o social subsidiado e o mercado especulativo.

 

Mercado, Estado e Terceiro Setor: o equilíbrio necessário

O erro, até agora, foi esperar que o mercado resolvesse a carência da classe média, sem regulação, ou que o Estado construísse tudo sozinho com orçamentos limitados.

A minha posição é clara: não existe uma "bala de prata" para resolver esta crise. O que precisamos é de um ecossistema colaborativo onde o equilíbrio entre o público e o privado seja o motor da solução.

O papel do Estado deve evoluir de "construtor" para "garante e regulador". É aqui que entra o conceito de tratar a habitação como se trata uma rede de água ou energia: uma infraestrutura regulada, com retorno para quem investe, mas com uma missão pública clara.

É fundamental que o Estado utilize os instrumentos europeus e o financiamento comunitário para criar condições de confiança para os investidores de longo prazo. Para termos habitação acessível, é crucial atrairmos capital que aceite retornos moderados e previsíveis em troca de estabilidade.

Neste contexto, a Recomendação 54 do Housing Advisory Board é igualmente cristalina: devemos admitir o retorno para investidores e operadores, mas com um teto transparente e com o compromisso de que os excedentes sejam reinvestidos no próprio parque habitacional – seja em manutenção, melhoria da eficiência energética ou na criação de novos fogos.

Além disso, não podemos esquecer o papel das cooperativas e de outros modelos de habitação, que trazem uma contribuição social e económica vital. O modelo de lucro limitado e reinvestimento obrigatório é o único capaz de criar um parque de habitação acessível estrutural.

Este equilíbrio evita a lógica de "comprar barato para vender caro" e substitui-a pela gestão profissional de ativos que geram valor social e estabilidade económica ao longo de décadas.

 

O caso português

Olhemos agora, em concreto, para o caso português, em que a crise habitacional é muitas vezes apresentada como uma falta absoluta de casas. No entanto, uma análise mais profunda revela que o problema é, em grande parte, de conectividade e ordenamento do território. Noto, infelizmente, uma resistência muito grande por parte de quem detém os instrumentos para disponibilizar solos para habitação. Sem terrenos, não há casas.

Temos também um território onde a habitação e a mobilidade não comunicam e são pensadas isoladamente. Viver fora dos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto não pode significar o isolamento social ou a condenação a horas de trânsito. Uma política de habitação séria é indissociável de uma boa política de infraestruturas de transporte. Se criarmos redes de transporte rápidas, previsíveis e sustentáveis, o "território habitável" expande-se e o conceito de "periferia" dissolve-se.

A habitação acessível deve ser a âncora do ordenamento do território. Ao promovermos o desenvolvimento de parques habitacionais em zonas de expansão urbana, servidos por mobilidade eficiente, estamos a retirar pressão dos centros históricos e a promover a coesão territorial. O incentivo fiscal e urbanístico deve premiar não apenas quem constrói casas, mas quem as constrói em articulação com a vida urbana: perto de transportes, serviços e lazer.

 

O que podemos fazer quanto ao futuro da habitação?

O futuro da habitação em Portugal será definido pela nossa capacidade de ganhar escala e de abraçar a transição verde, a revolução tecnológica e a mudança sociológica.

A Comissão Europeia estima que são necessárias 6,5 milhões de novas casas nos próximos dez anos. Isto exige um investimento anual de 153 mil milhões de euros, totalizando cerca de 1,5 biliões de euros numa década. Não conseguiremos atingir estes números com métodos de construção tradicionais e artesanais. A industrialização da construção e o uso de Inteligência Artificial na gestão de ativos são fundamentais para ganhar escala e reduzir o erro.

Além disso, a habitação do futuro tem de ser sustentável por design. Quando tratamos a habitação como infraestrutura de longo prazo, o incentivo para investir em eficiência energética muda radicalmente. Já não se trata de construir para vender e passar o custo da energia para o proprietário; trata-se de construir e manter um ativo que será eficiente durante muitos anos.

Em suma, a habitação passa finalmente a ser vista como o coração silencioso do desenvolvimento europeu e nacional.

Para Portugal, o desafio é passar do diagnóstico à execução. Precisamos de um modelo que não desapareça quando os subsídios acabam ou quando o mercado aquece. Precisamos de uma visão que entenda que uma casa estável, justa e previsível é o maior motor de produtividade e paz social que um país pode ter.

Nós estamos prontos para trazer o conhecimento, os parceiros e o investimento. O futuro da nossa habitação – e, por extensão, do nosso país – depende da coragem de transformar a casa no pilar central da nossa infraestrutura democrática.

 

— in 108 Vozes pela Habitação – O que nos abriga é também o que nos constrói. Edição Oficina do Livro e ISCTE Executive Education, 2026